법인 명의로 주거용 부동산을 보유하다가 매각하셨다면, 토지등양도소득에대한법인세 반드시 체크하세요.
안녕하세요. ‘세금을 바꾸는 시간’ 유현남 세무사입니다.
혹시 법인 명의로 아파트나 오피스텔 같은 주거용 부동산을 보유하고 계신지요?
만약 해당 주거용 부동산을 매각하여 차익을 얻었다면 세금문제는 어떻게 될까요?
“부동산 처분이익은 그냥 법인세 신고에 다 반영되는 거 아닌가요?”라고
생각하시는 경우가 많은데요.
법인이 보유한 부동산이 주택에 해당한다면
일반적인 법인세 외에 별도의 세금이 하나 더 붙습니다.
바로 “토지등양도소득에 대한 법인세”입니다.
이 제도를 모르고 매각을 진행했다가
예상보다 훨씬 큰 세금 고지서를 받고 당황하실 수 있습니다.
오늘은 법인이 주거용 부동산을 매각할 때 추가로 부담하게 되는
이 법인세에 대해 정리해보겠습니다.
법인의 부동산 처분이익은 법인세로만 과세되지만
주택(주거용 부동산)은 이중으로 과세됩니다
법인이 부동산을 팔아서 이익이 생기면
그 처분이익은 각 사업연도의 소득에 합산되어 일반 법인세로 과세되는 것이 원칙입니다.
그런데 그 부동산이 주택이라면 이야기가 달라집니다.
법인세법 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례)에 따라
법인이 주택(부수토지 포함)이나 별장을 양도하는 경우에는
일반 법인세에 더해 토지등양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부해야 합니다.
추가로 세금을 더 낸다고요? 너무 불합리한 것 아닙니까?
이 제도는 법인을 활용한 부동산 투기를 막기 위해 도입된 규정입니다.
개인은 다주택자에게 양도소득세 중과를 적용하는데
법인 명의로 주택을 취득하면 이런 중과를 피해갈 수 있다는 점을
이용하는 사례가 많았기 때문입니다.
따라서 법인이라고 해서 주택 양도차익이 가볍게 과세되는 것은 아니며,
오히려 이중과세 구조로 세부담이 더 커질 수 있다는 점을 먼저 이해하셔야 합니다.
과세대상 ‘주택’인지에 대한 판단은
등기부가 아니라 실제 사용 용도로 판단합니다
(1) 무엇이 과세대상인가?
법인세법 제55조의2 제1항 제2호에 따라
추가과세 대상이 되는 것은 국내에 소재하는 주택(그 부수토지 포함)과
상시 주거용이 아니라 휴양·피서·위락 등의 용도로 쓰는 별장입니다.
여기에 더해 주택을 취득하기 위한 권리,
즉 조합원입주권과 분양권을 양도하는 경우도 같은 규정이 적용됩니다.
(2) 오피스텔을 조심하셔야 합니다.
실무에서 가장 자주 놓치는 함정이 바로 오피스텔입니다.
오피스텔은 건축법상으로는 업무시설로 분류되지만,
국세청은 건물의 공부상 용도가 아니라
실제로 주거용으로 사용되고 있는지를 기준으로 주택 해당 여부를 판단합니다.
법인이 오피스텔 분양/매입 당시 임대차계약서에
“업무용 사용 조건” 특약을 넣고 사업자등록을 냈더라도,
실제 임차인이 주소 이전을 하여 전입신고를 했거나 전월세 확정일자를 받고 거주했다면
국세청 전산망에 주택으로 자동 분류되어 추가과세 대상으로 적발될 가능성이 높습니다.
즉 법인이 업무용으로 임대·사용하는 오피스텔이라면 과세대상이 아니지만
실제로는 주거용으로 임대되고 있거나 사용되고 있다면
세법상 ‘주택’으로 보아 토지등양도소득에 대한 법인세가 추가로 부과될 수 있습니다.
오피스텔을 보유한 법인이라면 매각 계약서에 도장을 찍기 전
관할 주민센터나 전산 조회를 통해 임차인의 전입 여부를 반드시 체크하시기 바랍니다.
세율은 양도소득의 20%!
미등기 상태로 양도하면 40%!!
주택(부수토지 포함)과 별장 등을 양도한 경우
토지등의 양도소득에 100분의 20을 곱한 금액을 추가로 납부해야 합니다.
만약 등기를 하지 않은 상태로 양도한다면 세율은 100분의 40으로 두 배 뛰어오릅니다.
일반 법인세: (각 사업연도 소득 × 법인세율)
추가 법인세: (토지등양도소득 × 20%, 미등기 시 40%)
최종 납부세액 = 위 두 금액의 합계
즉 처분이익에 대해 일반 법인세율(9%~24%)을 적용한 세액에
20%포인트가 그대로 추가된다고 보시면 됩니다.
결국 법인이 주택을 양도했을 때 실질적으로 부담하는 세율은
30%~40% 수준까지 올라갈 수 있습니다.
법인에 이월결손금이 있다고 하더라도
토지등양도소득에 대한 법인세는
이월결손금 공제가 적용되지 않습니다.
법인이 적자 상태이거나
이월결손금이 아무리 많아도
해당 법인세는 무조건 납부해야 합니다.
모든 주택이 추가과세 대상은 아닙니다.
예외 사유를 반드시 확인하세요
법인세법 시행령 제92조의2 제2항은 아래에 해당하는 주택을 추가과세 대상에서 제외하고 있습니다.
▶ 임대주택 : 「민간임대주택에 관한 특별법」등에 따라 일정 호수 이상을 일정 기간 이상 임대한 국민주택, 민간매입임대주택·공공매입임대주택으로서 법령이 정한 요건을 갖춘 경우
▶ 미분양주택 : 법령이 정한 시기에 시공사·건설사업자 등이 취득한 미분양주택으로서 요건을 충족한 경우
▶ 사택 : 주주등이거나 출연자인 자를 제외한 임원·사용인에게 제공하는 사택으로서 제공기간이 10년 이상인 주택
▶ 대물변제·저당권실행 취득주택 : 채권변제를 대신하여 취득하거나 저당권 실행으로 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우
▶ 신축판매주택 : 주택을 신축해 판매하는 법인이 양도하는 주택 및 그에 부수되는 일정 면적 이내의 토지
사택으로 제공한 주택은 반드시 10년을 확인하세요
특히 사택으로 제공하고 계신 주택이라면
제공기간이 10년을 채웠는지부터 반드시 확인하셔야 합니다.
9년 11개월과 10년 1개월은 과세 여부 자체가 완전히 달라집니다.
그리고 세법상 소액주주가 아닌 ‘주주등인 임원(과점주주 및 그 친족)’에게 제공된 사택은
10년 이상 제공했더라도 추가과세 배제 혜택을 절대 받을 수 없습니다.
각 예외 사유는 세부 요건(호수, 임대기간, 취득 시기 등)이
시행령에 촘촘하게 규정되어 있으므로,
“임대하고 있으니 당연히 제외되겠지”라고 단정하지 마시고
개별 요건을 조문 원문으로 반드시 확인하신 후 매각을 진행하시는 것이 안전합니다.
정리하며
법인 명의로 보유한 주거용 부동산을 매각하실 때는 아래 사항을 꼭 점검하시기 바랍니다.
- 양도하려는 부동산이 실제 용도상 ‘주택’에 해당하는지
공부상 용도가 아니라 실질 사용 현황으로 먼저 확인합니다. - 주택에 해당한다면 일반 법인세 외에 토지등양도소득에 대한 법인세
(양도소득의 20%, 미등기 시 40%)가 추가로 발생한다는 점을 전제로 세부담을 시뮬레이션합니다. - 임대주택, 사택, 대물변제 취득주택 등 시행령상 예외 사유에 해당하는지
세부 요건을 반드시 따져봅니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다.
개인적인 의견이 포함되어 있으며
내용에 오류가 포함되어 있을 수 있습니다.
또한 세법 개정 및 예규 등의 변경이 수시로 있으므로
개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은
반드시 관련 자료 원문 확인 및 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.
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